福州一地土拍要求“现房销售”、购房5年限售，限最高溢价率20%…多地土拍曾试点

近日，现房销售证券时报记者从福建省福州市永泰县自然资源局了解到，福州将于8月5日拍卖的地土地土一宗涉宅用地，建设要求中明确提出“该宗地按现房销售实施”，拍求拍同时要求购房业主取得不动产权证5年内不得上市转让。购房

证券时报记者了解到，年限此前，售限试点深圳、最高海南、率多杭州、现房销售北京等多地曾在土地出让环节试点现房销售。福州业内人士认为，地土地土现房销售既能够防止项目扎堆入市，拍求拍又能够更加切实地保障消费者的购房权益，做到“所见既所得”，年限但对开发商的施工能力、现金流能力提出了更高的要求。

永泰县土拍要求“现房销售”

近日，永泰县自然资源局发布一则土地出让公告，明确了出让地块的基本情况和规划指标要求、申请人范围、参加竞买申请方式及截止日期等。

该宗地用地总面积34535平方米，其中计容建设用地32878平方米，防护绿地用地面积1657平方米；配建商业计容建筑面积不大于3000平方米。

该地规划用途为商服―零售商业（商铺）、住宅一城镇住宅（普通商品房）、公园与绿地（防护绿地），挂牌起始价为4000万元，竞买保证金3600万元。

该宗地项目设计方案已由永泰县自然资源局初步审定（住宅楼建筑不低于6层）。竞得人竞得该宗地之后，原则上应按照初步审定的项目设计方案进一步深化设计，允许设计方案微调，以加快项目前期规划工程报建进度。

值得注意的是，建设要求中还明确提出，该宗地按现房销售实施。规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。另外，取得现房销售许可证之后，五年内（含五年）购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。

对于拍卖方式及竞价办法，公告称，该地采用公开拍卖方式，同时采用“限地价、摇号”方式按照溢价率20%设置最高限制价格，宗地最高限制价为4800万元。竞买人报价不超过最高限制价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制价后，或竞价轮次达到最高竞价轮次后，不再接受更高报价，有其他竞买人愿意接受该最高限制地价，则竞买方式转为摇号，摇中者为竞得人。

多地土拍试点现房销售

证券时报记者梳理，实际上，深圳、海南、杭州、北京等多地曾在土地出让环节试点现房销售。

最早的现房销售试点地块要追溯到2016年6月，深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

当时本以为采取“现售制+暗标”的出让方式，既增加地块的运营成本，提高开发商门槛，又能避免拍卖方式的多次竞价，有利于控制地价，没想这些设置并没有阻挡房企们的拿地热情，龙华地块反倒成为地王。

2018年10月，广东省房协在内部讨论时指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

广东省房协同时强调，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开发企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。

2021年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。新政最受关注的当属现售制度，自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

2021年9月，为遏制土拍市场的高热情绪，杭州在第二轮集中土拍中调整了竞价规则，不仅提升了报名门槛，降低溢价率上限，还首次推出10宗“竞品质”试点地块并且全部实行现房销售。

2021年10月，北京第二轮集中土拍首次出现竞现房销售面积地块——大兴黄村海户新村地块。12月，北京第三轮集中土拍加强了对于“现房销售”的规定，地理位置最佳的朝阳区劲松地块在出让要求中就明确了全部都以现房销售，而另外有5宗地块在达到最高限价后也设置了竞现房销售面积环节。

2022年2月，北京首轮土拍延续了2021年的风格，竞现房销售从试点成为普遍现象，当时挂牌的18宗含宅用地中，有9宗地块采用了竞现房销售面积竞拍方式，占比达到50%。

克而瑞研究中心指出，现房销售，既能够防止项目扎堆入市，又能够更加切实地保障消费者的权益，做到“所见既所得”，未来同期开盘的项目中，现房项目也比期房项目更具备优势。但是要做到现房销售，也对开发商的施工能力、现金流能力提出了更高的要求，还会大幅降低开发商的资金使用效率，以至于降低盈利水平。