摩根士丹利华鑫基金经理投资手记：地产政策预期好转，行业基本面数据触底明年有望回升

最近地产板块受到市场广泛关注。摩根明年地产板块表现较好，士丹数据上涨的利华理投核心原因是板块有密集催化：1）地产有一定政策支持，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），鑫基支持包括房地产企业在内的金经记地民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。资手转行2）杭州楼市调控政策出台，产政策预触底11月11日起执行“购买首套房，期好认房不认贷”，业基有望二套房首付四成”，本面首套房贷利率降为4.1%，回升二套房贷利率最低为4.9%。摩根明年3）人民银行和银保监发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的士丹数据通知》16条措施。4）10月社融数据低于部分投资者预期，利华理投其中地产和消费拖累较大。鑫基

此外本次行情主要是民营地产公司领涨，领涨标的的特征是面临一定的财务压力，但尚未产生重大负面影响。核心的驱动因素是政府更加强调对民营地产公司发债融资的支持，有民营地产企业分别获得了200亿元和150亿元的发债额度。目前政府在需求端的刺激政策仍然控制一定的力度和节奏，但随着民营企业整体财务压力的增加，政府开始更加注重供给侧的政策，近期的方向是改善民营企业的融资，周末流传的人民银行和银保监《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》等十六条措施，从地产商、银行、信托、施工方和居民等多个主体，多管齐下，解决行业的各种问题。十六条措施的具体新增变化包括：强调在融资方面对国有和民营企业一视同仁，鼓励信托等资管产品支持房地产融资需求，对地产商房屋的剩余货值可以提供贷款支持，个人在征信不受影响的情况下可以和银行协商延期还款，贷款两集中可延长过渡期。政府的政策进一步加码，预计地产基本面出现见底反转有一定可能性。

除了地产股，地产产业链也成为市场讨论热点。政策支持力度大，抵押资产资质放宽且落地高效，预计大幅降低更多民企地产商暴雷风险，地产链企业的坏账风险也随之下降。随着地产政策预期好转，行业基本面数据触底明年有望回升，资本市场端有望先修复估值。预计明年竣工端回暖，如果开发商资金好转后加快施工，今年的竣工缺失有望在明年回补，短期业绩落地后处于真空期，对业绩的担忧放缓。

（专栏作者：摩根士丹利华鑫基金权益投资部 赵伟捷）