文/乐居财经 杨宏彬

“随着各类政策不断出台，官宣股下半年房地产行业或将逐步走出至暗时刻。违约” 董事长杨剑在中秋寄语中，房企曾如是官宣股写到。

但从目前的违约情况来看，杨剑的房企预测还是有些过于乐观了。虽有政策不断加持，官宣股但购房者信心依旧不足，违约房企销售去化工作依旧艰难，房企同时融资环境仍未有过多改善。官宣股在此背景之下，违约中梁再次面临债务违约。房企

11月13日，官宣股中梁控股集团（2772.HK）发布公告称，违约预期不会在宽限期内支付两笔境外优先票据的房企利息，合计约2001.13万美元。

具体来看，两笔票据分别为2023年4月到期，票息为12%的优先票据；以及2023年4月到期，票息为8.75%的优先票据。前者本金总额2亿美元，旗下一笔1200万美元的利息应于2022年10月17日支付；后者本金总额约2.24亿美元，旗下一笔801.13万美元的利息应于2022年10月15日支付。两笔利息的支付均有30天的宽限期。

中梁控股表示，预期不会在宽限期内支付上述两笔票据的到期应付利息。而这可能导致债务人要求提前偿还债务，但目前尚未收到相关通知。目前，中梁已聘请国际担任财务顾问及盛德律师事务所担任法律顾问，协助公司与境外债务持有人进行透明的对话。

积极管理债务

面对偿债高峰期的到来，停止境外美元债的支付，是大多数房企在这一轮危机中的选择。道理也很好理解，当房企内部的资源已经不能做到“雨露均沾”，那么集中资源用于保交付、稳经营，成为了房企的优先选项。

中梁此次停止两笔美元债利息的支付，道理也是如此。数据显示，今年前10月，中梁已累计交付近5万套房。而仅在10月，中梁迎来了成都、西安、滨州、温州、贵港等城市多个项目的交付。

在目前普遍信心缺乏的当下，保交付是房企稳定经营的首要一步。

中梁也一直在保境内债的有效偿付。11月7日，中梁控股官微披露，中梁地产已按期完成“长城嘉信-中梁地产购房尾款资产支持专项计划”的全部本金及预期收益兑付和分配。

该资产支持专项计划于2020年11月6日在深交所挂牌发行，计划管理人为长城嘉信，托管行为，总发行规模3.4亿元，其中优先A发行规模1.8亿元，债项评级AAA；优先B发行规模1.4亿元，债项评级AA+；次级发行规模0.2亿元。

中梁控股方面表示，上述债券兑付完成后，中梁境内公开债务已全部还清。

虽然境外美元债无奈违约，但中梁一直在积极管理债务，寻求生机。

7月29日，中梁控股公告了有关2022年7月票据的最新消息，其未能偿付一笔于7月29日到期的9.5%优先票据剩余1257万美元本金及其利息，未支付利息的债券，中梁已有三笔境外债券出现利息违约。

截止目前，中梁境外债务未偿还本金合共约11.8亿美元，其中境外优先票据的未偿还本金约9.3亿美元，境外私募贷款的未偿还本金约2.5亿美元。

眼下的危急时刻，中梁仍在积极的与债权人进行沟通，并不断优化境外债务结构。

6月中旬，中梁控股曾发布公告，2022年7月到期美元票据的交换要约，累计取得最高超过97%支持率，交换要约的全部先决条件已经达成。

5月18日，中梁完成对2022年5月到期的2.62亿美元和2022年7月到期的3.68亿美元票据的交换要约。截至6月10日交换要约截止日，32.49%的投资者同意对2022年5月剩余票据交换要约展期，82.33%的投资者同意对2022年7月剩余票据交换要约展期。

自2021年7月起，中梁主要以自有资金，已向境外债权人归还或回购合共超过12亿美元本金及利息的境外债券或贷款。

不断努力下，中梁的降债取得了一定的成果。截止2022年9月30日，中梁的有息负债总额为285.8亿元，较年初的402亿元下降了116.2亿元，降幅近30%。

或迎转机

11月11日，央行、银保监向地方下达《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。该通知共分为保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益等六大板块、16条措施支持房地产市场平稳健康发展。

同时，房企的融资环境也持续获得破冰。11 月 8 日，交易商协会继续推进并扩大民企债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民企发债融资，规模可达2500亿元，后续视情况还可进一步扩容。

此前中债信用增进公司已将包括、新城控股和在内的开发商列为首批受益于 “第二支箭 ”计划的发行人。据悉，同为民营房企阵营的中梁控股也正有意积极申请，希冀在未来获得发债融资。

政策的暖风带动了地产股的持续大涨。11月14日早间开盘，房地产产业链板块涨幅居前，A股房地产开发板块90只股票上涨。其中，金地集团、三湘印象涨幅超10%，万科A、绿地控股等涨幅也超5%。

同时，港股恒指高开3.89%，涨幅从30%拉升到62.5%，上涨42.86%，上涨37.44%，龙湖集团上涨21.15%，上涨25.49%，上涨18.55%。

中梁的股价毫无意外也跟随地产行情，在近日上扬。上一交易日（11月11日），中梁控股盘中最高涨至0.61港元/股，涨幅超27%，后报收于0.59港元/股，涨21.65%。今日，中梁控股开盘走高，一度涨超30%，后报收于0.7港元/股，涨18.64%。

随着地产在保交付、纾困、融资等方面更多利好政策的出台，流动性有所缓解，房企在经营、偿债上将有望在不远的将来迎来转机。

在经营面上，中梁已有回暖的迹象。10月单月，中梁控股实现合约销售金额约55亿元，连续3个月实现销售业绩环比增长。今年1月至10月，累计合约销售额约576亿元。同时，2022年前10个月，中梁交付的约5万套的物业单位，合计总建筑面积约500万平方米。

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