文/乐居财经 李姗姗
继牵手四大AMC机构之一的三顾华融资产以及地方AMC江苏资产后，又搭上了中国信达的南建船。
10月27日，三顾中南建设（000961.SZ）公告披露，南建其全资子公司南通中南中心开发有限公司（下称“南通新世界”）及南通日禾房地产开发有限公司（下称“南通日禾”）作为有限合伙人，三顾与独立第三方信达资本和中国信达合作设立南京信璟纾困产业投资合伙企业（有限合伙）（下称“南京信璟”），南建进行房地产项目投资。三顾
其中，南建信达资本作为执行事务合伙人和普通合伙人（GP），三顾出资100万元；中国信达作为优先级有限合伙人，南建出资6.65亿元。三顾
同时，南建南通日禾（LP2）和南通新世界（LP3）均作为劣后级有限合伙人，三顾分别出资约2.38亿元和3.67亿元，南建合计6.05亿元，三顾占中南建设2021年度归属上市公司股东权益的2.59%。
在投资收益的分配上，公告显示，南京信璟的收益来源于投资项目的债权收购暨债务重组回收资金及补足资金，按顺序先向GP分配执行合伙事务报酬，再向监管方支付监管服务费，向LP1分配固定收益和实缴出资，向GP分配实缴出资后，剩余收益向LP2、LP3分配。
对于此次与中国信达合作，中南建设表示，本次投资旨在拓宽合作渠道，与合作方一起推进公司业务发展，加快行业恢复良性循环。
信达驰援
此次中国信达纾困中南的模式是“债权+股权”，开展问题资产的并购重组，即通过收购债权和股权，成为项目债权人，对还款金额、还款方式、还款时间及担保抵押方式等进行重组，从而缓解地产项目流动性资金困难的问题。
它将通过南京信璟，收购南通嘉康和泰兴逸帆近乎全部股权及债权。其中，南京信璟拟以1980万元和2.35亿元分别收购南通嘉康置业99%股权及2.4亿元债权，并拟以999万元和4.3亿元分别收购泰兴逸帆置业99.9%股权及4.39亿元债权，重组期限均为36个月。
在该重组中，泰兴逸帆和南通嘉康相互作为共同债务人，中南建设作为这两家子公司共同债务人，为有关重组提供担保。
具体来看，南通嘉康成立于2021年2月，法定代表人为俞建，注册资本2000万元，目前对外投资企业仅有一家，即海安鼎鑫置业。
乐居财经《资管K线》查询获悉，海安鼎鑫置业由南通嘉康和南通神辉置业分别持股60%和40%，后者实控人为南通市通州区财政局。目前，海安鼎鑫置业旗下拥有“海安春风里”项目，该项目位于海安市核心区域，整体规划7栋住宅，约462户，已于去年5月开盘。
另一边的泰兴逸帆置业对外投资企业也仅有一家，为南通嘉熙置业，由泰兴市逸帆置业、南通市海门海泰置业分别持股55%和45%，后者由南通市海门区政府国有资产监督管理办公室全资持股。
经查，南通嘉熙置业子公司泰州市弘悦房地产为“中南君启雅苑”项目的开发商，该项目占地8.1万平方米，建筑面积23.21万平方米，总户数1220户，已于去年6月底开盘。2020年11月6日，南通嘉熙置业经过55轮竞拍后，以13.84亿摘得泰地储告〔2020〕17-1号地块，成交楼面价8804元/㎡，溢价率达36%。
值得注意的是，在南京信璟10月25日入股泰兴逸帆置业之前，该公司是由南通中南新世界、泰州市璟荣企业管理咨询合伙企业（有限合伙）共同持股，后者是由上海爱建信托、上海爱建泽盈投资以及南通中南新世界中心、南通源茂置业共同成立的合伙企业。
此外，在南通嘉康的股东行列中，同样有爱建信托的身影。目前，南通嘉康由南通尚柏管理咨询合伙企业（有限合伙）和南通日禾分别持股99%和1%，前者是中南建设与爱建信托共同设立的合伙企业。
2021年，爱建信托曾发布了多只与中南建设相关的信托产品，如“爱建共赢-中南泰州集合资金信托计划”、“爱建共赢-中南南通1号集合资金信托计划”等。其中，爱建共赢-中南泰州信托产品的底层资产指向的正是泰州市弘悦房地产开发的项目，产品于今年10月2日到期。
有媒体报道称，此次爱建信托退出，再引中国信达入局，正是为了替换掉明股实债的爱建信托。
AMC加入债务重组
实际上，过往AMC早已习惯于从金融机构手中收购房企债务和不良资产，通过商业运作，如注入资金或代建，尽可能大范围将出险房企的未完工项目匹配资金、完成后续开发，实现保交楼。
如，8月底，中国信达全资子公司以约1.57亿元收购融创鑫恒投资集团持有的合肥融创政新置业50%股权及对应债权，收购预计可产生投资收益约2.26亿元。
去年11月，佳兆业将其广州南沙烂尾楼“悦伴湾”项目全部股权转让给平安信托。今年7月，中国信达深圳分公司折价收购该项目债权，华建深圳提供增量资金借款，再由信达地产进场操盘代建。
中国信达在半年报中透露，上半年已落地佳兆业悦伴湾等一批受困房企风险化解项目，保障4424套商品房按期交付，解决拖欠农民工工资近1亿元，兑付200户、10亿元房地产企业理财产品，支付271户、5.8亿元上游供应商欠款，带动354亿元存量项目复工复产。
除了向金融机构收购项目债权，AMC还作为债权人对地产项目进行债务重组。
早前，作为泰禾最大债权方——长城资产曾试图“挽救”债务危机中的泰禾，双方达成了债务重组协议。
2020年12月，泰禾集团全资子公司深圳泰禾房地产、深圳中维菁山房地产作为共同还款人与深圳市分公司签署了《债务重组协议》，债务重组本金为120.03亿元，期限自2017年4月21日至2020年4月18日。
深圳泰禾、深圳中维菁山与长城资管深圳市分公司就债务重组达成协议，展期至2023年12月18日，泰禾同意为该展期协议中所涉及的负债和义务继续提供连带责任保证担保，担保额度为不超过160亿元。
此外，今年8月22日，中国信达公告拟对中庚置业项目债权进行债务重组，债务人为中庚集团，共同债务人为福建连龙，债权总额约13.4亿元，重组期限为三年，中庚集团、福建连龙应当按照重组设定的分期还款计划按期向中国信达合计支付重组对价8.91亿元。
债务重组的担保措施包括，由福建连龙提供的位于福州连江的27万㎡在建工程、3万㎡土地使用权和2841个车位设置抵押担保，即中庚集团香江世界项目；以及城开置业公司提供的位于福州琅岐的共计2998.44㎡商业房地产和479个车位设置抵押担保，即中庚集团香海世界项目。
当前，房地产行业融资情况极其复杂，在此背景下，出险房企的化债难度不言而喻。不少地产项目的债权债务关系复杂，处置中多方债权人争议较大，要求不同，愿意让步程度不一，化债进程受阻。
而此时AMC的加入，可通过收购买断债权，更好地理顺债权债务关系，完整规划，做出更有效的债务和解安排，共同盘活项目。
不过，在此过程中，AMC主要通过投资具有流动性问题的地产项目来提供支持，并非向受困开发商直接提供融资。