持有物业估值423.6亿，越秀房托去年境外收购花了“一个小目标”

时隔三年后，物业外收越秀房托（00405.HK）重回香港召开线下业绩发布会。估值购花

3月9日，秀房在香港举办的托去业绩发布会上，越秀房托主席、年境执行董事及行政总裁林德良表示：“走过三年疫情后，目标经济肯定会变好，物业外收疫情对我们收入的估值购花影响也不会持续。感受到这两个月经济回复特别快，秀房我们今年的托去经营策略是‘抓第一季度、抢第二季度’。年境”

据越秀房托发布的目标2022年业绩报告显示，去年其总收入约为18.7亿元，物业外收同比增长4.2%；物业收入净额约为13.56亿元，估值购花同比增长4.4%；分派总额约为5.3亿元，秀房同比下降33.2%；每基金单位分派约0.1306元，同比下降46.7%。

收入稳定增长，但分派总额大幅下降，对此，林德良的解释是，2021年越秀房托有约1.2亿港元的特别分派，同时位于广州的白马大厦去年减租了6个月。“如果把这些钱加回到2022年的分派总额中，我们2022年的分派总额并没有减少。”

自2021年、2022年分别收购广州越秀金融大厦和香港越秀大厦后，越秀房托旗下物业组合增加至10项，包括广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心，上海的越秀大厦，武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心以及杭州维多利。

截至2022年底，越秀房托持有物业组合总估值约为423.59亿元，比2022年中期仅有9项物业组合的总估值424亿元还要略少。受宏观经济以及房地产行业下行影响，不少房企资产都面临资产减值的困境。

对于扩大基金资产规模，越秀房托一向都是谨慎的。自2018年底卖出越秀新都會、买入杭州维多利之后，越秀房托旗下8项物业组合已维持多年不变。

对于新增收购方面的问题，林德良曾表示：“收购是要符合我们融资最佳的一个平衡点，以及我们股东多元化最好的一个平衡点的结果，不是追求面粉有多少，面包有多少。”

在去年中期的业绩发布会上，林德良曾对媒体表示，2022年暂时没有具体的新收购计划。

越秀房托对香港越秀大厦17楼及23楼的收购发生在去年底，交易价格约为1亿港元出头，相较于78亿元收购广州越秀金融大厦，其规模不算大。

不过，此番收购对越秀房托却意义特别，其公告指出，这次收购为其于中国境外的首次收购，地域多元化令该基金得以把握中国以外其他经济体的投资机会，如作为国际金融中心及粤港澳大湾区的主要枢纽城市的香港，并为越秀房托提供额外的增长及发展潜力。

同时，2022年上半年，人民币兑港元及美元汇率下降，越秀房托在港元银行贷款及港元、美元有担保票据方面产生的汇兑亏损将近7.8亿元；而2021年同期，汇率上升给越秀房托带来了1.34亿元的汇兑收益。

越秀房托认为，收购香港越秀大厦资产可以对冲外汇风险。

本次业绩发布会上，林德良表示，越秀房托是“收租股”，需要通过提升租金收入来增加给基金持有人的分派，首先要靠提升运营能力来提升租金收入，至于外延增长的是否每年做则需要判断。

“去年通过收购香港资产来最大程度平衡我们海外的资产，以及海外负债的结构。”林德良指出，这同时是2021年越秀房托投资范围修改后的一个反馈。

据界面新闻了解，去年5月的股东大会上，越秀房托披露扩大地域范围、扩大越秀房产基金投资战略的投资范围，投资政策范围从过去地域仅限于“中国”调整至可投资于“世界任何各地”的房地产，同时可以参与非控股项目投资。

至于今年是否会继续收购项目，林德良没有正面回应，并表示，今年越秀房托的工作重点还是做好经营基本面，抓好第一季度，抢第二季度。

由于收购时间问题，香港越秀大厦去年还未给越秀房托带来收入，而前一年收购的广州越秀金融大厦已开始为越秀房托带来可观的收入。

财报显示，在越秀房托2022年的总收入中，广州国金中心（西塔）的收入贡献占比虽然没达到过去的超一半，但仍以47%稳居第一；广州越秀金融大厦的收入贡献位居第二。